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黄其森称泰禾已度过最困难时期 今年将回款纳入高管考核指标

发布时间:2019-06-16 20:05:38

对于此前提及的2000亿销售目标,黄其森称那是一个展望,并表示今年泰禾先将1000多亿规模夯实,把现有的团队管理抓上去。

“从去年年初开始感觉市场不对,到现在一年半时间一块地都没拿,坚决停掉。”黄其森表示。

在拿地收紧的同时,泰禾还在通过出售项目获取资金。年初有报道称,泰禾正寻求出售12个项目,整体值超600亿元,其中包括廊坊北小营项目、南昌茵梦湖项目、杭州蒋村项目、深圳坪山中央广场项目以及广州增城项目等。

对此,黄其森在接受采访时称,曝出的12个项目确实是计划出售。

据了解,今年泰禾已经通过出售旗下项目股权回笼资金近70亿元。其先是向世茂出售杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权,回笼资金约28.16亿元;随后又将苏州昆山淀山湖、佛山院子、广州院子三个项目部分股权转让给世茂,回笼资金39.71亿元。

“泰禾现在还有6000亿的土地储备,未来还会有一些项目和几个企业进行一些合作,但是不会像跟世茂一样大规模合作。”黄其森说,“接下去更多会鼓励小股操盘、输出品牌还有合作拿地。”

而在拿地方面,泰禾要看回笼的资金来确定拿地的计划,对于下半年的地产市场,其保持相对谨慎的态度。

黄其森表示,泰禾的战略是深耕一二线城市,暂时不考虑三四线、东北城市以及海南,最新会拓展到西安、重庆、成都的城市群。

截至2018年末,泰禾在全国 29 个城市拥有 90 余个项目,主要土储集中在一二线城市,在以北京、上海、广深为中心的都市圈的储备占总土储的约80%。

扩大长期债务占比

在5月8日晚间深交所针对泰禾2018年年报下发的19问中,泰禾的短期偿债能力被重点问询。

从泰禾年报数据来看,资金状况确实不容乐观。2018年度其经营活动产生的现金流量净额为139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此覆盖比例仅为0.26。

“在过去五个月时间我们在积极做去杠杆、降负债的动作。”泰禾集团副总裁葛勇表示,“现在整体的有息负债金额已经比2018年年底有了显著的下降。2018年年底有息负债1375亿,最新数据已经不到1200亿。”

据葛勇介绍,泰禾今年未到期的短债已提前做好了安排。过去五个月已偿还180多亿,另外还有接近300亿短债已做了重新安排。到年底,真正需要刚性兑付的金额不到60亿。

在交流会现场,泰禾管理层不只一次强调今年最看重的是现金回款。黄其森坦言,“之前不看重回款是当时钱多,需要去扩大规模,但现在资金紧张,就会更加看重现金回款。”截至5月底,泰禾今年已经回款约400亿元。

据葛勇介绍,泰禾已加大长期贷款占比,未来泰禾整个负债占比当中,长期贷款将越来越高,短期贷款将逐步下降。

值得关注的是,在资金紧张的2018年,黄其森通过频繁质押泰禾股权进行融资。

截至2019年3月19日,泰禾集团第一大股东泰禾投资累计质押的股份数为609382167股,占公司总股本的48.97%,占其持股比例的100%。

黄其森称,质押股权的钱都投到上市公司,投入金额约80-100亿元。今年会将自持的泰禾股权质押做一些调整,质押比例会降到50%以下,但没有出让的计划。

将回款纳入高管考核指标

2018年以来泰禾集团多名高管相继离职,包括泰禾执行副总裁兼北京区域公司总裁张晋元、泰禾上海区域副总经理鄂宇、副总裁丁毓琨、财务总监罗俊等。

在媒体交流会上,黄其森对高管变动的原因进行了解释:“泰禾高管核心团队比较稳定,有一些流动也是很正常的。泰禾高管从副总裁级别来讲,有二十多位,三、五个人的变动是非常正常的。今后的泰禾高管更多是从内部推荐、内部提拔,接下去泰禾的人才会相对来说比较稳定。”

在黄其森看来,泰禾与万科、碧桂园、龙湖、融创等企业比起来,管理上存在一定差距,说明泰禾还是个年轻的企业、成长的企业。

“讲战略泰禾是大学生,管理只能算是小学生。归根结底是泰禾发展太快了,造成管理缺失,让一流人才干成三流业绩。这里面我们需要管理,把最合适的人放在最合适的岗位去,扬长避短。”他指出。

在企业内部管理上,泰禾将进行改革。泰禾目前分四个区域,分别是北京区、福建区、上海区、广深区。黄其森称今后会将更多的权力决策放在区域,而管控将会由四级变两级管控,有一些是由总部控制,有一些是放下去。

此外,泰禾还将加强区域考核,并将现金流回款纳入高管的考核指标。“今年我们最看重的现金流回款,今年把这个任务下达到各个城市公司,每个人奖金以回款来考核。原来只有高激励,没有管理是不行的,光有一流的薪酬而没有考核是有问题的,今年任务两次完不成就走人。”黄其森说。

黄其森认为,对人的投资是泰禾最重要的投资,今年其重点工作是看人、阅人。以后泰禾在引进优秀人才的同时,更多是内部选拔,而选拔用“赛马机制”,拼业绩说话。“从某种程度上来讲,我们还是给自己定位成中小企业,还是要有这种忧患意识。”

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